OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续(xù)延续此前几(jǐ)日的下跌走势(shì)，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园(yuán)REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科(kē)技(jì)是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在(zài)公告中，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲库(kù)科(kē我们人类属于什么动物，人类属于什么动物门)技(jì)后续情(qíng)况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的原始权益人(rén)相关负责人也表示(shì)，近期已同步启(qǐ)动了应急预案(àn)，排(pái)摸(mō)储备(bèi)租户，积(jī)极应对(duì)哲库提前退(tuì)租的可(kě)能事项。由于张润(rùn)大厦是全(quán)国首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司领(lǐng)导高度重视，浦(pǔ)东新区国资委也高度关注。

　　多位(wèi)业内人士(shì)表示，华安张江光(guāng)大园REIT近期市(shì)场波(bō)动较大(dà)，但其(qí)实(shí)不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其(qí)内外价值，投资(zī)者应理性看(kàn)待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场(chǎng)价格(gé)继(jì)续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此后二级(jí)市场价格开始震荡走低(dī)，午(wǔ)盘收跌(diē)6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩(kuò)大到8.30％，随后价(jià)格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大(dà)园REIT最近几个(gè)交(jiāo)易日二级(jí)市场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT累(lèi)计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市(shì)场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的(de)8只产业(yè)园区基础设(shè)施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇(shé)口产业(yè)我们人类属于什么动物，人类属于什么动物门园(yuán)REIT微幅(fú)上(shàng)涨，其余(yú)7只均有(yǒu)不(bù)同程度下跌(diē)，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月15日平(píng)均跌(diē)幅(fú)1.38％。今(jīn)年以来(lái)平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经(jīng)披露张(zhāng)江光大园项(xiàng)目出(chū)租率有所下降，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导致二级市场价格(gé)出(chū)现波动(dòng)。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽管出于风险规避的原因，最近(jìn)几个交易日场内资(zī)金(jīn)有(yǒu)所流出(chū)，但(dàn)是，不(bù)动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会(huì)从根本(běn)上影响其(qí)内外价(jià)值。

　　他也(yě)同时表(biǎo)示，目前随(suí)着二级(jí)市(shì)场价格下跌，风险(xiǎn)也(yě)得到一(yī)定释放，但是(shì)价格涨跌会受到基本(běn)面、情绪面等多重因素(sù)影响，不好判(pàn)断价格是不(bù)是(shì)已经完全触(chù)底(dǐ)。

　　此外，还有一(yī)位业内人(rén)士表示(shì)，今年整体REITs市(shì)场表(biǎo)现低迷，不少产品年内二级市(shì)场跌幅较大(dà)，其实有些隐含(hán)收益率高的(de)产品具(jù)备一定(dìng)的投资价值(zhí)，很(hěn)适合(hé)稳健类投资者。此外，伴随着经(jīng)济复(fù)苏的步伐，产业园区、物流类等(děng)REITs产品具备一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高如(rú)星对此表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳(wěn)过度(dù)对经营(yíng)现金流没有造成大的影(yǐng)响，“事件性利空下调至得这么急、这么(me)深，加(jiā)上前期本身园区类资产就回调(diào)不(bù)少了(le)，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还是(shì)落到(dào)租金收入(rù)受(shòu)不受影响，影响多大(dà)，估计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应(yīng)

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人(rén)将(jiāng)继续密切关(guān)注哲库科技(jì)后续情况(kuàng)，积极做(zuò)好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目出租率下降事项，一(yī)度二级市场价格出现回落。在(zài)随后召开的业(yè)绩说明会中管(guǎn)理人就相关(guān)事项进行了(le)解释说明，市场信心得到了一定提振，二级(jí)市场(chǎng)价格表现也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开(kāi)的线上(shàng)和线下的扩募说明会上，运(yùn)营团队表示(shì)了对张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项目的信心，预计(jì)签(qiān)署意向(xiàng)书和合同谈判中(zhōng)的储备租户正常(cháng)转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到回(huí)升(shēng)。没想到仅(jǐn)过(guò)了(le)不(bù)到三周的(de)时(shí)间，张(zhāng)江REIT的扩募之(zhī)路又(yòu)迎(yíng)来了新的(de)考验(yàn)。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引(yǐn)起了(le)市(shì)场(chǎng)各(gè)方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目(mù)的原始(shǐ)权益人相关负责人(rén)坦言，事发突然确实始料未及，在获(huò)悉(xī)OPPO关停哲库科技(jì)消息(xī)的第一时间(jiān)即奔赴现场进行(xíng)了沟(gōu)通(tōng)和核实(shí)工(gōng)作(zuò)，并同步(bù)启动了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司领(lǐng)导高度重视，据悉新区(qū)国资委也(yě)高度(dù)关注。

　　当谈(tán)及储备租户(hù)情况，相关负责人介绍说，目前储(chǔ)备租(zū)户还是(shì)比较丰(fēng)富(fù)的，覆盖了芯片测试、人工智能、航(háng)天产业、信息技术等产业客(kè)户，租(zū)赁(lìn)意向面积超过了2万方。从(cóng)意向(xiàng)储备转化为实际租户需(xū)要一些时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在着(zhe)手通过签(qiān)署(shǔ)租赁意向(xiàng)书来尽(jǐn)快锁(suǒ)定一些重(zhòng)要租户(hù)。虽然收(shōu)了三(sān)个月履约(yuē)保证金给了(le)我们(men)一些空间，但本着对首批扩募、对市场(chǎng)负责的(de)态度，我们肯定要全(quán)力与时(shí)间赛跑，把(bǎ)这(zhè)些面积在短期内完成去化。”相(xiāng)关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江光大园项目一季度(dù)末(mò)也有将近30％的空置率，原始权益人有那么(me)多储(chǔ)备租(zū)户，之前的空置率为何(hé)未(wèi)能(néng)得到(dào)解决。

　　对此相关负责人解(jiě)释(shì)，张(zhāng)江光大园(yuán)一直以(yǐ)来(lái)都坚持以市场化运营为导(dǎo)向(xiàng)，历史运营(yíng)表现稳(wěn)定(dìng)，租户的调租(zū)和换租(zū)都(dōu)属于正常(cháng)情况(kuàng)，而(ér)这(zhè)次项目的大(dà)租户退(tuì)租(zū)正(zhèng)好(hǎo)发生(shēng)在市场活跃度的短(duǎn)期低点，目(mù)前市场情况(kuàng)已(yǐ)有所(suǒ)好转。在看到出租率下滑情况(kuàng)没有得(dé)到及(jí)时(shí)修复后，张江这边也作了(le)一(yī)定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大(dà)厦和张江光大园项目在(zài)给租户的(de)分隔空间(jiān)、交(jiāo)付标(biāo)准、租金水平等(děng)方面也有一些差异化，张润大(dà)厦多是两千多平的大平层，楼(lóu)的成(chéng)新度高一些(xiē)，单价也(yě)贵一些，张江(jiāng)光大园(yuán)单层以一千平的面积为(wèi)主，还有一些独栋形态(tài)的(de)物业(yè)。租户自身也会(huì)有诉求，也会根据(jù)自身(shēn)需求和预(yù)算(suàn)挑(tiāo)选(xuǎn)区(qū)域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老资(zī)产的管理(lǐ)人都变成了一家，后(hòu)续(xù)我们(men)在资源共(gòng)享和联合营销方面能更加(jiā)充(chōng)分(fēn)发挥协同效(xiào)应(yīng)，相信可(kě)以做得更(gèng)好(hǎo)。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定(dìng)位和展望(wàng)，相关(guān)负责(zé)人表示，张江集团(tuán)和张(zhāng)江高科目前在管资产约五(wǔ)百万(wàn)方，还有一(yī)些其他(tā)在开发的(de)储(chǔ)备项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江园区(qū)产业空(kōng)间资产上市平台目(mù)标的坚实(shí)后盾和储备资源。“我(wǒ)们(men)非常重(zhòng)视(shì)张(zhāng)江REIT这个(gè)资本平(píng)台(tái)和(hé)它未来的发展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容(róng)的第一步，也(yě)是至(zhì)关(guān)重要的一步，眼下我们可能面临了一(yī)些突发情况(kuàng)需要解(jiě)决，但是(shì)这(zhè)和我们在张江科(kē)学城这三(sān)十年建设(shè)发(fā)展过程中所(suǒ)经历(lì)的相(xiāng)比，只(zhǐ)能算是一个非常小(xiǎo)的(de)插曲。我们有信心(xīn)排(pái)除(chú)万难，尽一切可能化解当前突(tū)发事(shì)件的所有负面(miàn)影响，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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